솔직히 부동산 전망에 대해 별로 좋지 않게 생각하는 소위 말하는 폭락이 입니다. 어제 계약했습니다. 비슷한 고민을 하고 계실 다른 분들에게 혹시나 도움 될까 해서 제 사고 프로세스 정리 겸, 갼락하게나마 글로 남겨 보려고 합니다. 참고로 요즘 트레이딩 한다고 깝치다가 많이 까먹고 있는 인간지표라는걸 감안해서 보시길 바랍니다.

2024년 7월 24일 작성

본인(=폭락이)의 성향

항상 부동산보다는 주식을 선호했습니다. 이유는 여러가지가 있지만, 몇 가지만 뽑아보면,

첫째. 땅은 이윤을 창출하지 않는다.

둘째. 국가가 발전하려면 땅 보다는 기업에 자금이 돌아야 한다고 생각한다.

셋째. 인구감소로 한국이 한번 더 도약하는건 이미 불가능해졌다고 판단한다.(아직 기회가 있다고 하지만, 사회 전체가 합의해서 그 기회를 살릴 가능성은 낮다고 판단함)

정도 입니다. 이런 이유 외에도, 결국 따지고보면 부동산을 구입할 수 있는 자산 형성 자체를 주식으로 했기 때문에 주식을 더 선호할 수 밖에 없는 것 같기도 합니다.

본인의 상황

현재 30대중반. 예비신부는 20대후반. 둘의 수입은 세후 900~950.

저축한 재화 중 결혼식, 인테리어, 취득세 등 제외하고 부동산에 온전히 투입할 수 있는 총 자금 5억5천.

생활비 200만원 제외 후 DSR 40%로 부부합산 계산 시 : 300만원. 금리 3.5% 최대대출가능액수 : 8억.

최대 13억5천만원의 부동산 자산 매입가능.

직장은 본인은 경기남부, 예비신부는 서울반포.

매수한 부동산 조건

솔직히 전 부동산에 대해 잘 모르고, 어디를 사야 10년 후에 비싼 값에 팔 수 있는지 이런건 더더욱 모릅니다. 그냥, 요즘 흔히들 많이 따지는 브대역신평초로 기준을 잡았습니다. 그냥 단순히 살기 좋은 곳 + 나중에 팔고 싶을 때 잘 팔릴 곳을 고려했습니다.

브랜드 : 건설사 브랜드 벨류 높은 곳

대단지 : 1000세대 이상 대단지

역세권 : 도보5분내로 접근가능한 지하철

신축 : 가능하면 신축

평지 : 평지

초 : 초등학교 가까운 아파트.

부동산 매수 과정

6월 초에 정자역을 시작으로, 3주간 서울 마포구, 동작구, 강동구, 광교, 동탄 등 가볼 수 있는 곳은 최대한 많이 다녔습니다. 거의 일주일에 두번이상은 다닌 것 같습니다.

임장 처음에는 아직까지 부동산에 대한 부정적인 인식이 강했습니다. 사실상 저의 주력부대라고 할 수 있는 해외주식을 계속 가지고 가고 싶었고, 막말로 달러 자산을 모아가도 시원찮을 마당에 인구소멸중인 나라의 원화자산의 부동산에 자산 배분을 한다.. 처음엔 거부감이 강했습니다.

하지만, 전세든 월세든 자가든 뭘 선택해도 고정주거비는 발생할 수 밖에 없고, 결국 발생할 비용이라면 자산으로 소유하는게 신용팽창으로 돈의 가치가 점점 떨어지는 현대사회에서 자산의 가치를 지킬 수 있는 확률을 높이는 것이라고 판단했습니다.

그리고 이런 경제논리를 다 따나서, 예비 신부는 주거의 안정을 원했습니다. 좋은 가격이 올 때까지 전세나 월세로 버티다가 좋은 가격이 오면 사자 라고 주장 했을 때, 그 좋은 가격이 언제 올지 솔직히 하루 이틀 뒤도 예측 할 능력도 없는 제가 감히 예측할 부분은 아니라고 판단했습니다. 그냥 부동산으로 자산을 늘려가겠다 이런 생각보다는 예비신부의 심적인 안정을 생각했습니다.

솔직히 고백하면, 분위기에 휩쓸렸다고 볼 수도 있을 것 같습니다. 임장갔을 때 여러 사람이 같이 집을 볼때 불안함을 느꼈습니다.

서울의 경우는 그 자리에서 호가를 5천을 올렸는데, 그게 그날 팔리는 걸 보고, 심상치 않음을 느꼈습니다. 그래서 좀 더 조급해진 것도 있는 것 같습니다. 이런 현상을 임장할 때마다 보고 나서 내린 결론은, 늦게 살거면 아예 늦게 사고, 그게 아니라면 최대한 빨리 사는게 낫겠다고 판단했습니다.

분위기가 조금 소강된 상태에서 늦게 사기 vs 최대한 빨리 사기

이 두개의 선택 중에서 위와 같은 사고 프로세스로 저는 최대한 빨리 사기를 선택했습니다. 이유는, 늦게 사서 제가 바라는대로 소강이 된다면 다행이지만, 그게 아니라면 언제까지 기다려야 할지 기약이 없을 수도 있기 때문이었습니다.

집을 사기로 마음 먹으니 이젠 위치가 고민이었습니다. 이 때 진짜 많은 스트레스를 받은 것 같습니다.

그래서 폭락이었던 넌 어디 샀는데?

결론적으로 지금은 광교신도시 부근에 자리를 잡았습니다. 가용할 수 있는 자산을 전부 동원하는 대신, 타협을 했습니다. 그리고 지금은 후회가 됩니다. 집을 산 게 후회가 되는게 아니라, 그냥 기왕 살 꺼 제가 살 수 있는 가장 베스트인 서울 내에서 사는 게 더 맞지 않았나 라는 생각이 듭니다.

사실 예비신부는 출퇴근 시간 때문에 서울에서 시작을 원했고, 저는 서울은 무리라고 판단해서 광교를 주장했습니다. 예비신부 출퇴근은 1시간 안쪽이니 적당하다고 생각했고 무엇보다 혹시나 둘 중 하나가 그만둬야 하는 경우도 생각해야 하고, 너무 과도하게 원화자산에 비중을 싣는 것 대신, 현금흐름을 좀 더 늘려서 늘린 현금흐름은 하던대로 적립식으로 달러자산을 모아가자고 설득했습니다.

예비신부는 ok 한 줄 알았는데, 나중에 다시 얘기를 해보니 마음에 안들지만 제가 선택에 스트레스를 많이 받는 모습을 보니 더 얘기를 하기 꺼려졌다고 했습니다. 이 과정에서 사실 커뮤니케이션이 매우 중요하다고 항상 생각해왔지만, 알고보니 커뮤니케이션을 하지 않았던 것 같습니다. 서로의 주장만 하다가 한쪽이 말려들어간 형태이지, 커뮤니케이션 후 도출한 결과가 아니었습니다. 이 결정이 옳은지 틀린지는 아직은 모르지만, 솔직히 좋은 결정은 아닌 것 같다는 생각이 듭니다. 이유는, 너무 조급히 결정했고, 일방적으로 결정된 것 같습니다.

솔직히 다른 걸 다 떠나서 예비신부 출퇴근 거리 때문에 후회가 됩니다. 전 대중교통으로 출퇴근 1시간 안쪽이면 괜찮다고 생각했는데, 예비신부는 생각은 아니더군요. 차라리 제가 1시간 거리를 다녔으면 오히려 속이 더 편했을 것 같습니다.

집을 사기까지 수많은 경우의 수 생각과 과정이 생략되었지만, 굵직한 것만 최대한 적어봤습니다.

쓰고 나서 보니 크게 중요한 내용은 없지만, 혹시나 결정에 도움 되실까 싶어서 남깁니다.

특히, 저처럼 후회되는 결정보다는 후회가 남지 않는 결정을 하시길 바랍니다.

2025년 6월 03일 작성. 폭락이의 부동산 매수 후 약 1년 후의 후기 및 복기

아직까지 폭락이인가?

뭐, 사실 이 글을 끝까지 읽으신 분들은 아시겠지만, 제가 저를 폭락이라고 지칭하는건, 자학개그+어그로 끌기에 가깝습니다. 물론 부동산 자체를 투자로써 선호하진 않습니다. 단지 살 집이 필요하니까 샀을 뿐이니까요. 그래서, 결과적으론 매수 당시의 마인드나 지금이나 별 차이는 없습니다. 다만, 당시에 고민했던 문제 중, 나중에 안정될때까지 기다리고 사기 vs 지금 빨리 사기 중에선 빨리 사는게 옳은 판단이었습니다. 이유는, 매수 이후에 계속 올랐고, 매수를 고려했던 다른 지역(특히 서울)과 비교해도 비슷하게 올랐기 때문에, 선택 자체는 잘 한 선택이라는 생각이 듭니다.

그리고 당시에 스트레스 DSR 2단계가 시행하기 직전이었는데, 전 스트레스DSR 적용을 피했고, 주택담보대출을 금리도 3% 초반대로 받았습니다. 지금 보니 엄청 저렴하게 받았네요. 물론 아직까지는 부동산으로 자산을 불려갈 생각 자체는 아직은 안하고 있지만, 부동산이라는 자산에 대해 부정적인 면은 예전보단 많이 줄었습니다. 물론 아직까지는 저의 선호도는 주식 > 부동산 입니다. 하지만, 주거 환경의 중요성, 그리고 왜 사람들이 주거 환경이 좋은 곳을 비싼 가격을 지불하는지는 어렴풋이 이해하게 되었습니다. 이 사고 프로세스를 한마디로 요약하면, 자녀가 없으면 몰라도, 자녀가 있으면 결국 주거 환경을 생각할 수 밖에 없다 라는게 제 결론입니다. 물론 전 아직 애기가 없어서 피부에 와닿는 수준은 아니지만, 왜 사람들이 학군, 주거환경 등을 따지는지는 집을 사고나서 이해하게 되었습니다.

예비신부 출퇴근 거리 문제는?

출퇴근은 1시간 정도 걸리지만, 앉아서 갈 수 있는 거리라 그런지, 지금은 어느정도 적응한 상황입니다. 다만, 아직까지 멀게 느껴져서 서울을 가고 싶어합니다. 서울 중에서도 잠실을 특히 가고싶어하는데, 음.. 잠실 갈 수 있을지..는 모르겠지만 포기할 생각은 없습니다. 사실 아직도 부동산에 돈을 깔아앉고 사는게 맞는지에 대한 의문은 들긴 하지만, 점점 생각이 바뀌고 있습니다. 이 바뀐 생각에 대해선 이후 서술해보겠습니다

지금 집의 장점과 단점

지금 살고 있는 곳은, 이전에 매수할 때 작성했듯이, 1군브랜드+1000세대 이상 대단지+평지+역세권+초등학교가까운 곳입니다. 지하주차장 연결되어있는 3세대 아파트이고, 지하철, 공원가깝고, 무엇보다 식당, 다이소 등 편의시설이 가까워서 살기가 엄청 편합니다. 추가로, 쓰레기 버릴 때 정해진 날 같은게 없고 마음대로 버릴 수 있는 점도 장점 같습니다.

그리고 이건 살다보니 장점으로 깨닫게 된 부분인데, 저희 아파트 중에서도 제가 사는 동은 밖으로 나가는 출구가 지상1층이 아니라 지하1층입니다. 그리고 출구를 통해 나가서 지하주차장으로 걸어가는 통로가 따로 있습니다. 다른 동은, 지하주차장이 연결된 아파트가 전부 이렇듯이, 1층에서 밖으로 나가고, 지하1층은 주차장과 바로 연결되어 있습니다. 이게 좋은 이유가, 엘리베이터가 지하1층에 대기하고 있고, 주차장으로 안가니까 엘리베이터 탈 때 시간이 매우 절약됩니다. 이 점이 살다보니 좋았습니다.

단점은, 지금은 딱히 공감이 안가지만, 중학교 학군이 별로 좋은 것 같지 않습니다. 호갱노노에서 살펴보니 저희집 근처 중학교 학군이 상위 50%정도더라구요. 이건 아직까지는 눈에 띄는 단점은 아니지만 단점 중 하나가 되지 않을까 생각합니다. 이거 외에 단점은 아직까지는 모르겠네요. 매우 만족하면서 잘 살고 있습니다.

부동산 매수 과정 복기

사실 복기라기 보단, 당시에 이랬으면 어땠을까 하는 평행세계를 생각해보자면,, 분당에 집을 샀으면 어땠을까 하는 생각이 듭니다. 가계약금 쏘고 몇일 뒤에 분당 부동산에서 집 매물 나왔는데 살 생각이 없냐고 연락이 왔었거든요. 이 집을 샀으면 어땠을까 하는 생각이 가끔 듭니다. 근데 20년 이상된 복도식 구축이라, 녹물 문제, 주차 문제 등 여러 문제가 있는데 잘 살았을까? 이건 모르겠네요. 잘 살았을 것 같기도 하고 아닌 것 같기도 하고.. 참고로 저희집 1억 중반정도 오르는 동안 분당의 그 집은 2억넘게 올랐습니다. 그래서 이랬으면 어땠을까 하는 후회가 드는걸지도 모르겠네요.

부동산 매수 할려는 사람들에게

안타깝게도 정답은 없습니다. 하지만 무슨 결정을 하든 그 결정의 과정과 근거를 충분히 고민하고 판단하시길 추천드립니다. 제가 조언 해 줄 수 있는건, 다른사람들은 본인의 상황을 전혀 모르고, 단순하게 생각한다는 점이고, 모든 결정은 본인의 책임이라는 것입니다. 그러니, 너무 휘둘리지 마시고, 본인이 소신이 생길때까지 임장을 많이 다녀보시길 추천드립니다. 임장을 다녀보시고, 비슷한 조건으로 물건을 추린 뒤, 예를 들어, 1세대 아파트, 2세대아파트 3세대 아파트 등, 그 사이에서도 공통분모를 찾아서 최대한 매물들을 그룹화 시킨 다음에, 비교해보면 가격대가 보이실겁니다. 결국 부동산이라는건 땅값입니다. 그 땅의 입지에 따라서 가격이 결정되므로, 싼 곳은 왜 싼지, 비싼곳은 왜 비싼지 직접 체감해야 좋은 매물을 고르실 수 있을 거라 생각합니다.

본인에게 감당 못할 빚을 1금융권 은행은 빌려주지 않습니다. 어느정도 용기는 필요합니다. 단, 너무 무리하진 마세요. 집을 살 때 무리가 어느정도냐는 사람마다 다르지만, 보통 본인 연봉의 10배 정도 생각하시면 됩니다. 보유 자산에 따라 이건 유동적으로 더 늘릴수도 있고 줄일수도 있구요.

결국 부동산의 온기가 퍼지는 과정은 제가 위에서 겪은 과정과 동일합니다. 예를 들어, 난 서울에 사고 싶었는데 가격이 너무 올랐네? 여긴 그나마 괜찮네? 동네도 괜찮네? 이런식으로요. 아래 기사도 동일한 프로세스라고 생각합니다.

과천·분당보다 싸네요…영끌족 몰리더니 난리난 동네 | 한국경제